Конституционный суд рассмотрел жалобу гражданки Панкратовой, по мнению заявительницы указанные нормы противоречат статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ в той мере, в какой по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, позволяют истребовать жилое помещение от добросовестного лица, которое возмездно приобрело его, полагаясь на данные ЕГРН.
Обстоятельства дела:
Женщина, являясь гос.служащей, на основании постановления администрации города Судака по договору найма служебного жилого помещения в 2017 году получила квартиру, ранее включенную в специализированный жилищный фонд муниципального образования. На следующий год женщине удалось приватизировать квартиру в пользу себя и своего несовершеннолетнего сына.
В 2020 году квартира была продана гражданке Панкратовой — заявительнице.
В марте 2023 году заявительницу решением Судакского городского суда Республики Крым признали незаконным владельцем. Так как по мнению прокуратуры приватизация была осуществлена с нарушением закона, и прошлый владелец квартиры не имел права ею распоряжаться. Обжаловать решение не удалось. Суды исходили в том числе из того, что после утраты квартирой статуса служебного жилья действие договора найма специализированного жилого помещения прекратилось, а гос.служащая должна была обязана освободить квартиру, которая подлежала предоставлению гражданам на основании договора социального найма.
Не согласившись с решениями судов, заявительница решила оспорить конституционность п.1 и п. 2 ст. 302 ГК РФ.
Позиция Конституционного суда.
Конституционность пункта 1 ст. 302 ГК уже оспаривалась и Постановлением от 22 июня 2017 года № 16-П был признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускало истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом – своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
Федеральным законом от 16 декабря 2019 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу с 1 января 2020 года, статья 302 ГК РФ дополнена пунктом 4, который предусматривает, что суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 данного Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения; при этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 данного Кодекса.
Таким образом, законодатель предусмотрел специальный правовой механизм защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений, незаконно выбывших из владения публичных собственников.
В случае заявительницы указанный срок не истек, поэтому подлежат применению общие положения пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации. Из этого следует, что в случае возмездного приобретения имущества ключевыми вопросами, подлежащими разрешению судом при рассмотрении дела, являются оценка добросовестности приобретателя и установление наличия или отсутствия воли собственника, направленной на выбытие имущества из его владения.
Вопрос добросовестности заявительницы в решениях судов так и не разрешен. Нет очевидных доказательств ее недобросовестности, равно как и доказательств добросовестности. Но данный вопрос не является решающим, так как основанием для истребования имущества стало не недобросовестность, а выбытие имущества из владения муниципалитета без его воли.
В целях применения пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации необходимо разделять волеизъявление субъекта гражданского права, направленное на возникновение соответствующих имущественных прав и обязанностей (сделка, акт органа публичной власти), и добровольную передачу владения, поскольку именно последняя имеет значение для разрешения виндикационных требований.
Конституция гарантируют право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и
распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Конституционный Суд РФ неоднократно подчеркивал важность обеспечения правовой определенности, стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, поддержания как можно более высокого уровня взаимного доверия между субъектами экономической деятельности и создания необходимых условий для эффективной защиты, гарантированного статьей 35 Конституции РФ. Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.
На основе конституционных принципов и в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, поддержания баланса прав и законных интересов всех его участников и внесения определенности в вопрос о принадлежности имущества ГК РФ установлены условия, дающие право истребовать имущество в том числе и у добросовестного его приобретателя. Одним из таких условий является факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли. Связывая же невозможность истребования имущества именно с добровольной его передачей третьим лицам, гражданское законодательство устанавливает разумный баланс между интересами собственника имущества и интересами его последующих добросовестных приобретателей.
Конституционный Суд РФ также подчеркнул, что прежде всего именно органы публичной власти как компетентные субъекты в соответствующей области реализации публичных полномочий несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов. То есть к органам публичной власти применим повышенный стандарт должной
осмотрительности, соблюдение которого требуется в равной степени на всех этапах процедуры, предполагающей предоставление гражданину жилого помещения. Пренебрежение требованиям разумности и осмотрительности со стороны публичных образований не должно влиять на права граждан.
Волеизъявление публичного собственника на передачу имущества должно считаться очевидным, если такая передача опосредовалась актом местной администрации, изданным (подписанным) главой местной администрации, поскольку именно он руководит местной администрацией на принципах единоначалия, а местная администрация, в свою очередь, является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования – собственника. Наличие такого акта не может не создавать у граждан при приобретении ими жилых помещений разумной уверенности относительно обоснованности и законности их первоначального предоставления.
Сам факт государственной регистрации прав гражданина на недвижимое имущество, переданное ему публичным собственником, можно рассматривать как презюмирующий наличие воли последнего на выбытие из его владения жилого помещения.
Отдельно Конституционный суд указывает, что граждане – добросовестные приобретатели и публично-правовые образования находятся в неравных условиях относительно возможности выявления противоправных действий должностных лиц уполномоченных органов публичной власти, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения публичного собственника.
Постановление Конституционного суда.
Конституционный суд постановил, пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации не противоречит Конституции РФ.
При этом суд устанавливает конституционно-правовой смысл данной нормы: данная норма не предполагает признания жилого помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя, если судом при разрешении вопроса о таком истребовании будет установлено, что уполномоченные органы (должностные лица) этого публично-правового образования совершали действия (принимали правовые акты), предусматривающие передачу жилого помещения частному лицу (гражданину), даже признанные в дальнейшем незаконными.
Суд так же постановил, что судебные акты, вынесенные по делу заявительницы должны быть пересмотрены с учетом данного Постановления.
Дополнительно известно, что решением Судакского городского суда Республики Крым от 1 октября 2024 года утверждено мировое соглашение между Т.В.Панкратовой и продавцами квартиры, по которому последние обязуются выплатить заявительнице в качестве возмещения ущерба, причиненного истребованием спорного жилого помещения в пользу муниципального образования, денежную сумму, включающую в себя цену квартиры на момент приобретения, а также разницу между указанной суммой и определенной на момент истребования рыночной стоимостью данного имущества.